リフォームローンの抵当権と住宅用家屋証明書

Q：リフォームローンの際に、住宅用家屋証明書を発行してもらい、抵当権設定登記の登録免許税の減税を受けられるのか？
A：租税特別措置法第７５条において、「増築を含む」とされているのでその適用はある。

Q:では、どうやって証明するのか？
A：当地では、増築の登記がされた登記事項証明書（又は登記情報）並びに金銭消費貸借契約書又は抵当権設定契約書のコピー等を添付して証明する。（自治体により異なるかもしれない）

以上のとおりの取り扱いがあるのはそれで良いとして、実務上の問題点。
①今回の抵当権設定登記が、リフォームローンであるかどうかがわかりにくい。
外形的に、通常の（減税のない）抵当権設定登記と違いがないのであるから、リフォームローンということに気付かなければ、通常の抵当権設定登記として費用の計算をすることになるであろう。
②増築の登記が行われるのかどうかが事前にわかりにくい。
増築の登記は、土地家屋調査士が行うため、工事完了後にその登記が行われる予定があるのかどうかがわかりにくい。リフォームが行われたとしても、床面積に変更がない場合や面積が小さくなる場合もあり、この場合は、租税特別措置法第７５条の適用はない。（※1）
③増築の登記が行われ、表題登記に変更が生じたことを知る機会が遅くなりがち。
抵当権設定登記の申請直前の登記簿を見てはじめてそれを知り、気付いた時には手遅れ（場合によっては不可抗力）ということもあり得る。

そもそも、租税特別措置法第７５条「増築を含む」という文言に気付いていない人も割と居るのではないだろうか。リフォームローンの際には、金融機関の融資担当者や土地家屋調査士と綿密に打ち合わせを行っておく必要がある。

※1　必ずしも、増築登記→抵当権設定の順序となるわけでなく、便宜、抵当権設定→増築登記のパターンもある。この場合は、役所に対して登記事項証明書を提出し増築を証明できないため、住宅用家屋証明書を発行してもらえない、つまり、租税特別措置法第７５条の適用外になるものと思われる。

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